ЕКНЗП - лучший друг и помощник в решении ваших проблем

Юридические услуги

Риэлторские услуги

Правовое обслуживание

Услуги в сфере ЖКХ

МОЖНО ЛИ СОВЕРШАТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ?

Главная / Полезное / Статьи / МОЖНО ЛИ СОВЕРШАТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ?

Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.

Справка. Правовой статус несовершеннолетних

Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее возраста 18 лет (совершеннолетия).

Несовершеннолетние подразделяются на две категории:

1. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ).

2. Несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние) (ст. 28 ГК РФ).

Первая категория отличается от второй тем, что наделена большими правами при заключении сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей - родителей и усыновителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (ст. 175 ГК РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним), самостоятельно, считается недействительной (ст. 172 ГК РФ).

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ).

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 33 ГК РФ; п. 2 ст. 2 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ). Опека устанавливается над малолетними (ст. 32 ГК РФ; п. 1 ст. 2 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие (п. 2 ст. 33 ГК РФ). От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32 ГК РФ).

На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Обратите внимание!

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:

- сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;

- сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);

- сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;

- других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний наделен обязанностью незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора, за исключением случая, если он заключен к выгоде подопечного (п. 4 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

При расторжении договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем.

Если в соответствии с законодательством для совершения сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, требуется письменное согласие законного представителя или разрешение органа опеки и попечительства, то следует их получить. В случае необходимости нужно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства.

Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.

"Электронный журнал "Азбука права", 04.12.2014

Статья составлена с использованием правовой системы "Консультант +"